Проверка на имот преди покупка: документи, тежести и собственик

Защо проверката започва преди капарото

Най-скъпата грешка при покупка на имот обикновено не е цената, а нещо, което е могло да се види предварително: ипотека, за която никой не е споменал, съпруг, който не е съгласен с продажбата, или сграда без документи за въвеждане в експлоатация. Нотариусът също проверява дали продавачът е собственик (чл. 586 от ГПК), но това става в деня на сделката, когато вече сте платили капаро и сте се обвързали с предварителен договор.

Затова е добре основните документи да минат през вас, а при съмнение и през юрист, още преди да подпишете каквото и да е.

Документите, които да поискате от продавача

Помолете продавача за копия на следните документи. Ако се бави или отказва, това само по себе си е сигнал.

• Нотариален акт или друг документ за собственост (договор за дарение, удостоверение за наследници заедно с документа на наследодателя, съдебно решение). Проверете дали актът е вписан. Нотариусът няма да изповяда сделката, ако документът на продавача не е вписан (чл. 586, ал. 4 ГПК).
• Скица (за поземлен имот) или схема (за апартамент или друг самостоятелен обект) от АГКК. В тях са данните от кадастъра: идентификатор, площ, предназначение и записаните собственици.
• Удостоверение за данъчна оценка от общината (в София - от отдел „Местни данъци и такси" на съответния район). То ще е нужно и на нотариуса.
• За ново строителство: документ за въвеждане в експлоатация (разрешение за ползване или удостоверение, според категорията на сградата), който хората наричат „Акт 16". Без него сградата формално не е въведена в експлоатация.
• Документи за семейното положение на продавача: имотът купен ли е по време на брак и съпругът ще участва ли в сделката.
• Пълномощно, ако продавачът няма да присъства лично.
• Удостоверения или сметки, че няма неплатени задължения към етажната собственост, за ток, вода и парно.

Удостоверение за тежести: какво показва и как се взима

Удостоверението за тежести се издава от Службата по вписванията по местонахождение на имота. То показва вписаните върху имота ипотеки, възбрани, искови молби (например спор за собственост), договорни ипотеки и прехвърлянията за определен период назад. Може да се поиска от всеки, не е нужно да сте собственик.

Заявява се на гише или онлайн през портала на Агенцията по вписванията с квалифициран електронен подпис, срещу такса по тарифата на агенцията. Поискайте удостоверението колкото се може по-близо до сделката, защото то отразява състоянието към датата, на която е издадено. Ако в него има ипотека, това не винаги е проблем: често продавачът погасява кредита с част от цената в деня на сделката, но това трябва да е описано точно в предварителния договор.

Как да разберете кой е собственик на имот

Има три източника, които е добре да се допълват:

• Имотният регистър на Агенцията по вписванията. В него се вижда кой какви актове има вписани за имота. Справки могат да се правят на място или с отдалечен достъп през портала на агенцията срещу такса.
• Кадастърът (КАИС). В публичната карта на kais.cadastre.bg безплатно намирате имота по адрес или идентификатор и виждате основните му данни. Записаните собственици излизат в скицата или схемата, които се поръчват срещу такса.
• Документът за собственост, който ви показва продавачът.

Ако трите не си съвпадат, например в кадастъра е записан друг собственик или друга площ, не продължавайте, преди да е ясно защо. Понякога причината е безобидна (неотразено наследство, стар запис), но разликата трябва да се изчисти преди сделката, не след нея.

Семейно положение и пълномощни

Имот, придобит по време на брак със съвместен принос, принадлежи на двамата съпрузи, без значение на чие име е купен (чл. 21 от Семейния кодекс). Разпореждането с такъв имот става от двамата заедно (чл. 24, ал. 3 СК). Ако го продаде само единият, другият може да оспори сделката в съда в законовите срокове. Когато имотът е семейно жилище и е лична собственост на единия съпруг, при определени условия също е нужно съгласие на другия (чл. 26 СК).

При пълномощно проверете дали е с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието (изисква го чл. 37 от ЗЗД за сделки в нотариална форма), дали изрично включва продажбата на точно този имот и дали е от скоро. Добре е нотариусът да провери пълномощното предварително, а не в деня на сделката.

Задължения, които може да наследите

Данъците за имота до прехвърлянето, включително за месеца на сделката, се плащат от продавача (чл. 28, ал. 3 ЗМДТ), а нотариусът проверява по електронен път в НАП за публични задължения на продавача (чл. 264 ДОПК). Други задължения обаче не минават през тази проверка: такси към етажната собственост, неплатени сметки за ток, вода и парно, ремонти, гласувани на общо събрание. Поискайте последните сметки и бележка от управителя на етажната собственост и уговорете в договора кой какво поема до датата на предаване на ключовете.

Червени флагове

• Продавачът бърза, иска голямо капаро в брой или отказва да покаже документите преди подписване.
• Цената е видимо под пазарната без ясна причина.
• В удостоверението за тежести има възбрана или вписана искова молба.
• Собственикът по документи, по кадастъра и човекът срещу вас са различни лица.
• Имотът е придобит наскоро по давност с констативен нотариален акт (чл. 587 ГПК). Това не е непременно проблем, но такъв акт може да бъде оспорен и изисква по-внимателна проверка.
• Наследствен имот, при който не участват всички наследници.
• Ново строителство, продавано като „готово", без документ за въвеждане в експлоатация.

Всеки от тези сигнали може да има обяснение, но обяснението трябва да е подкрепено с документи. При съмнение е по-евтино да платите за консултация с юрист, отколкото да спорите след сделката.

Как помагаме

Когато купувате с нас, събираме и преглеждаме документите на имота преди капарото, поръчваме удостоверението за тежести и сверяваме данните от Имотния регистър, кадастъра и документа за собственост. Ако нещо не съвпада, казваме го веднага и работим с юрист и нотариус по конкретния случай.

Често задавани въпроси