Предварителният договор за покупка на имот е писмено споразумение, с което купувачът и продавачът се задължават да сключат по-късно окончателна сделка при нотариус, при вече уговорени цена, срокове и условия. Той не прехвърля собствеността, но дава на всяка страна право да поиска от съда да обяви договора за окончателен (чл. 19 ЗЗД), а капарото обезпечава, че никой няма да се откаже безнаказано.
Какво е предварителният договор и защо се подписва
Между „харесахме апартамента“ и подписа при нотариуса обикновено минават седмици. Купувачът чака кредит от банката, продавачът събира документи, понякога трябва да се заличи ипотека. Предварителният договор „заключва“ сделката за това време: страните се разбират за всичко важно и поемат задължение да сключат окончателния договор до определена дата.
Важно е да знаете какво той не прави. Предварителният договор не ви прави собственик. Собствеността се прехвърля едва с нотариалния акт (окончателния договор). Докато това не стане, купувачът има само право да иска сключване на сделката, а не право върху самия имот.
В практиката хората го наричат и „предварителен договор за покупко-продажба на имот“. Става дума за едно и също нещо.
Какво трябва да съдържа
Законът изисква предварителният договор да съдържа уговорки за съществените условия на окончателния договор (чл. 19, ал. 2 ЗЗД). При продажба на имот това на първо място са имотът и цената. Ако тези неща липсват или са неясни, съдът не би могъл да обяви договора за окончателен, защото няма какво да „довърши“.
Добре написаният договор включва: - страните: имена, ЕГН или ЕИК, адреси; ако продавачът е женен и имотът е семейна собственост, подписват и двамата съпрузи; - точно описание на имота: адрес, етаж, площ, идентификатор по кадастралната карта, прилежащи части (мазе, таван, паркомясто), документ за собственост; - цената в евро и начина на плащане: колко като капаро, колко при нотариуса, по банков път или чрез кредит; - срок за сключване на окончателния договор и какво става, ако кредитът не бъде одобрен навреме; - кой поема нотариалните такси, данъка при придобиване и таксата за вписване; - задължение на продавача имотът да е свободен от ипотеки, възбрани и наематели към датата на сделката; - кога се предава владението и в какво състояние (обзавеждане, уреди, платени сметки); - последици при неизпълнение: капаро, неустойки, право на отказ.
Колкото по-конкретно е описано всичко, толкова по-малко поле остава за спор по-късно.
Форма: писмено и кога има смисъл от нотариална заверка
Щом окончателният договор за имот се сключва във формата на нотариален акт, предварителният трябва да е в писмена форма (чл. 19, ал. 1 ЗЗД). Устна уговорка или размяна на съобщения не е достатъчна, за да се ползвате от защитата на закона.
Законът не изисква подписите да са нотариално заверени. Писменият договор, подписан от двете страни, е валиден. Нотариалната заверка на подписите обаче има практически смисъл: - нотариусът проверява самоличността на подписващите, така че по-късно никой не може лесно да твърди, че подписът не е негов; - документът получава достоверна дата, тоест датата на подписване не може да се оспорва (чл. 181 ГПК); - при сделка с по-голяма сума, с пълномощник или с продавач, когото не познавате, заверката намалява риска от измама.
Дали си струва зависи от конкретната ситуация. Когато има съмнения или капарото е значително, препоръчваме заверка или поне консултация с юрист преди подписа.
Капаро: какво става, ако някой се откаже
В разговорния език „капаро“ е сумата, която купувачът плаща при подписване на предварителния договор. В закона това се нарича задатък (чл. 93 ЗЗД). Задатъкът доказва, че договорът е сключен, и обезпечава изпълнението му.
Правилата са следните: - ако купувачът, дал капарото, не изпълни задължението си, продавачът може да се откаже от договора и да задържи капарото; - ако продавачът, получил капарото, не изпълни, купувачът при отказ от договора може да поиска капарото в двоен размер; - ако изправната страна предпочете да настоява за сделката, вместо да се откаже, тя може да иска изпълнение, а обезщетението за вреди се определя по общите правила (чл. 93, ал. 3 ЗЗД).
Внимавайте с думите в договора. Ако сумата е описана като „аванс“ или „част от цената“, а не като задатък (капаро), правилото за задържане или връщане в двоен размер може да не се приложи. Затова в договора изрично напишете, че сумата се дава като задатък по чл. 93 ЗЗД, ако това е намерението ви.
Когато вината е спорна, например кредитът не е одобрен или се появи тежест, за която никой не е знаел, изходът зависи от конкретните уговорки и обстоятелства. В такива случаи си струва да говорите с юрист, преди да предприемете действия.
Обявяване на предварителния договор за окончателен (чл. 19 ЗЗД)
Понякога капарото не е утеха. Купувачът иска точно този апартамент, а продавачът се отмята, защото е намерил по-добра оферта. Тук идва най-силната защита: всяка от страните може да предяви иск за сключване на окончателния договор. Ако съдът уважи иска, договорът се смята сключен в момента, в който решението влезе в сила (чл. 19, ал. 3 ЗЗД). Съдебното решение замества нотариалния акт.
Няколко неща, които е добре да знаете предварително: - съдът проверява дали са налице условията за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали продавачът наистина е собственик (чл. 363 ГПК); - ако купувачът дължи остатък от цената при сделката, съдът постановява решението при условие, че той го плати, и за това има двуседмичен срок от влизането на решението в сила (чл. 362 ГПК); - купувачът дължи разноските по прехвърлянето, както при нотариус, и съдът не издава препис от решението, докато те не са платени (чл. 364 ГПК).
Делото отнема време и има разходи, затова обикновено е крайна мярка. Но самата възможност често кара другата страна да преосмисли отказа си.
Вписване в Агенцията по вписванията
Много купувачи питат дали предварителният договор се вписва в имотния регистър. Самият предварителен договор не е сред актовете, които Законът за собствеността изброява за вписване (чл. 112 ЗС). Той обвързва само страните, но не и трети лица. На практика това означава, че нищо не пречи на недобросъвестен продавач да продаде имота на някой друг, докато вие чакате.
Защитата идва с иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Исковата молба за сключване на окончателен договор за имот трябва да се впише в имотния регистър към Агенцията по вписванията, като съдът не дава ход на делото без това вписване. От момента на вписването правата, които трети лица придобият върху имота, и наложените възбрани не могат да се противопоставят на купувача-ищец (чл. 114, буква „б“ ЗС). След като решението влезе в сила, ищецът трябва да го отбележи в регистъра в шестмесечен срок, иначе вписването на исковата молба губи действие (чл. 115 ЗС).
Ако се притеснявате, че продавачът може да се отметне, не чакайте дълго: колкото по-рано се впише исковата молба, толкова по-рано сте защитени.
Какво да проверите, преди да подпишете
Най-добрата защита е да не стигате до съд. Преди да дадете капаро, проверете: - документа за собственост и дали продавачът е единственият собственик; при наследствен имот кои са всички наследници и подписват ли всички; - семейното положение на продавача, защото имот, придобит по време на брака, обикновено е общ и за продажбата е нужно съгласието на двамата съпрузи; - удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията: ипотеки, възбрани, вписани искови молби; - кадастралната схема и дали описанието в нотариалния акт съвпада с реалния имот; - за ново строителство: в какъв етап е сградата и какви документи вече има; - дали има задължения към етажната собственост или неплатени местни данъци.
Ако нещо от това не е ясно, отложете подписа. Няколко дни проверка струват по-малко от загубено капаро.
Как помагаме
Подготвяме предварителния договор заедно с юрист, така че имотът, цената, сроковете и капарото да са описани точно и да отговарят на вашата ситуация. Преди подписа проверяваме документите за собственост и тежестите в имотния регистър и ви обясняваме на разбираем език какво подписвате. Ако се стигне до спор, ви насочваме към адвокат, който познава делата по чл. 19 ЗЗД.
Често задавани въпроси
Задължителна ли е нотариалната заверка на предварителния договор?
Не. Законът изисква писмена форма, а нотариалната заверка на подписите не е условие за валидност. Тя обаче дава достоверна дата и затруднява оспорването на подписите, затова често е разумна.
Колко е капарото при покупка на имот?
Законът не определя размер. Сумата се договаря между страните и се записва в предварителния договор. Важно е изрично да е посочено, че тя е задатък по чл. 93 ЗЗД.
Връща ли се капарото, ако купувачът се откаже?
Ако купувачът не изпълни без основание, продавачът може да се откаже от договора и да задържи капарото. Ако обаче отказът се дължи на причина, за която отговаря продавачът, изходът е различен, затова всеки случай трябва да се прецени отделно.
Какво мога да направя, ако продавачът откаже да подпише нотариалния акт?
Можете да поискате капарото в двоен размер и да се откажете от договора, или да предявите иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с който съдът да обяви предварителния договор за окончателен. Исковата молба се вписва в имотния регистър, което ви защитава от последваща продажба на трето лице.
Ставам ли собственик, след като подпишем предварителен договор?
Не. Предварителният договор създава само задължение да се сключи окончателна сделка. Собствеността преминава с нотариалния акт или с влязлото в сила съдебно решение по чл. 19 ЗЗД.
Може ли предварителен договор да се сключи по имейл или устно?
Не. Когато окончателният договор е в нотариална форма, както е при имотите, предварителният трябва да е писмен и подписан от страните.