Договорът за наем на недвижим имот трябва ясно да описва страните, имота, наемната цена, депозита, срока, кой плаща сметките и ремонтите и как може да се прекрати предсрочно, а към него да има приемо-предавателен протокол. Където договорът мълчи, важат правилата на чл. 228-239 ЗЗД, а наемодателят физическо лице декларира дохода от наем и плаща данък по ЗДДФЛ.
Трябва ли договорът за наем да е писмен
Законът не изисква договорът за наем да е в писмена форма. Устната уговорка също е договор. На практика обаче без писмен документ е трудно да докажете каква е била цената, колко е депозитът и кой какво е обещал. Писменият договор пази и двете страни, а за наемодателя той е и основата, от която тръгва декларирането на дохода.
За наем за срок над една година има още една причина за внимание: такъв договор подлежи на вписване в имотния регистър (чл. 112, буква „е“ ЗС). Вписването има значение, ако имотът бъде продаден по време на наема, както ще видим по-долу.
Не ви предлагаме готов образец за изтегляне, защото всеки наем е различен. По-долу описваме клаузите, които не бива да липсват.
Какво трябва да пише в договора за наем
- Страни: имена, ЕГН или ЕИК, адреси и телефони на наемодателя и наемателя. Ако имотът е съсобствен, добре е да подпишат всички собственици или да има пълномощно.
- Имот: адрес, етаж, номер на апартамента, площ, мазе или паркомясто, ако влизат в наема, и обзавеждането (подробно в протокола).
- Наемна цена: сума в евро, за какъв период, до коя дата се плаща и по коя сметка. Ако цената може да се променя, напишете кога и как.
- Депозит: колко е, за какво служи (неплатен наем, сметки, повреди) и в какъв срок и при какви условия се връща след края на наема. Законът не определя размер на депозита, затова всичко зависи от уговорката.
- Срок: определен (например една година) или неопределен. Договорът за наем не може да е за повече от десет години, освен ако е търговска сделка (чл. 229 ЗЗД).
- Сметки и разходи: кой плаща ток, вода, отопление, интернет, такса за етажната собственост, местния данък и такса смет. Законът задължава наемателя да плаща разходите, свързани с ползването (чл. 232 ЗЗД), но е по-добре да изброите всичко поименно.
- Ремонти: кои поправки са за наемателя и кои за наемодателя, и нужно ли е съгласие за промени в имота.
- Пренаем и домашни любимци: дали наемателят може да пренаема и да отглежда животни.
- Предсрочно прекратяване: при какви условия всяка страна може да прекрати договора преди срока и с какво предизвестие.
- Приемо-предавателен протокол: препратка към протокола като неразделна част от договора.
Приемо-предавателен протокол
Протоколът е документ, който двете страни подписват при предаването на ключовете и отново при напускането. В него описвате състоянието на имота, обзавеждането и уредите, показанията на електромера и водомерите и броя предадени ключове. Снимки с дата, приложени към протокола, правят описа много по-надежден.
Защо е важен? Законът приема, че наемателят е получил имота в добро състояние, докато не се докаже противното (чл. 233, ал. 1 ЗЗД). Без протокол наемателят трудно ще докаже, че драскотината по паркета или счупената дръжка са били там и преди него. Наемодателят пък трудно ще обоснове задържане на депозита. Протоколът е най-евтиният начин да избегнете спор за депозита.
Права и задължения на наемателя и наемодателя по закон
Основните правила са в чл. 228-239 ЗЗД и важат, когато договорът не е уредил нещо друго.
Наемодателят: - предава имота в състояние, годно за ползването, за което е нает (чл. 230 ЗЗД). Ако не го направи, наемателят може да поиска поправка, намаление на наема или да развали договора; - поема поправките на повреди, които не са причинени по вина на наемателя. Ако той не ги направи, наемателят може сам да ги извърши с грижата на добър стопанин и да прихване стойността от наема (чл. 231, ал. 2 ЗЗД).
Наемателят: - плаща наема и разходите, свързани с ползването, и ползва имота по предназначение (чл. 232 ЗЗД); - поема дребните поправки от обикновена употреба, като замърсени стени, повредени кранове и брави (чл. 231, ал. 1 ЗЗД); - съобщава незабавно на наемодателя за повреди (чл. 233, ал. 2 ЗЗД) и връща имота в края на наема; - спазва правилата на етажната собственост (чл. 235 ЗЗД).
Две правила изненадват много хора. Първо, ако договорът не казва друго, наемателят може да пренаеме части от имота без съгласието на наемодателя (чл. 234 ЗЗД). Ако не сте съгласни с това, запишете забрана. Второ, при продажба на имота договорът остава в сила спрямо купувача, ако е вписан в имотния регистър. Ако не е вписан, но има достоверна дата, той обвързва купувача до уговорения срок, но не за повече от една година от продажбата (чл. 237 ЗЗД).
Срок, предизвестие и предсрочно прекратяване
При договор без определен срок всяка страна може да го прекрати с предизвестие от един месец (чл. 238 ЗЗД). Ако наемът е уговорен на ден, стига предупреждение от един ден.
При договор с определен срок законът не дава право на никоя от страните просто да се откаже преди края му. Затова клаузата за предсрочно прекратяване е толкова важна: опишете в какви случаи е възможно, с колко време предизвестие и дали се дължи обезщетение. Ако една страна не изпълнява съществено задълженията си, например не плаща наема, другата може да развали договора по общите правила на ЗЗД, но преди това обикновено трябва да я предупреди писмено.
Внимание и при изтичането на срока. Ако наемателят продължи да живее в имота със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се смята продължен за неопределен срок (чл. 236 ЗЗД). Тогава важи едномесечното предизвестие. Ако наемодателят не е съгласен с продължаването, по-добре да го заяви писмено.
Данъци и деклариране за наемодателя
Доходът от наем на физическо лице се облага по Закона за данъците върху доходите на физическите лица. Накратко: - облагаемият доход е полученият наем, намален с 10 на сто нормативно признати разходи (чл. 31 ЗДДФЛ), а данъчната ставка е 10 на сто (чл. 44 и чл. 48 ЗДДФЛ); - през годината се дължи авансов данък. Ако наемателят е фирма или самоосигуряващо се лице, той удържа данъка при плащането на наема. Ако наемателят е физическо лице, наемодателят сам внася авансовия данък до края на месеца, следващ тримесечието (чл. 44 и чл. 65 ЗДДФЛ). За четвъртото тримесечие авансов данък обикновено не се внася; - доходът се декларира в годишната данъчна декларация, която се подава до 30 април на следващата година (чл. 50 и чл. 53 ЗДДФЛ).
Това е общата схема. Има особености, например когато имотът е съсобствен, когато наемодателят е фирма или има други доходи. За конкретния ви случай се консултирайте със счетоводител или проверете указанията на НАП.
Чести грешки
- Договор без протокол и снимки. После спорът за депозита е дума срещу дума.
- Неясна клауза за депозита: не е казано кога се връща и какво може да се удържи от него.
- Липсва изрично разпределение на сметките и таксите към етажната собственост.
- Договор за определен срок без клауза за предсрочно прекратяване. Ако наемателят получи работа в друг град, никой не знае какво се дължи.
- Подпис само от единия собственик, когато имотът е съсобствен.
- Плащане на наема в брой без разписка. Банковият превод е най-лесното доказателство.
- Недеклариран доход от наем, което може да доведе до допълнителни задължения към НАП.
Как помагаме
Помагаме на наемодатели да намерят подходящ наемател и на наематели да намерят подходящ имот, като подготвяме договора и приемо-предавателния протокол спрямо конкретната ситуация. Присъстваме при предаването на имота, за да се опише състоянието му точно, и обясняваме на двете страни какво поемат. При по-сложни въпроси, като данъци или спор, ви насочваме към счетоводител или юрист.
Често задавани въпроси
Задължително ли е договорът за наем да се заверява при нотариус?
Не. Договорът за наем е валиден и без нотариална заверка. Заверката на подписите дава достоверна дата, което има значение, ако имотът бъде продаден по време на наема.
Колко е депозитът при наем на апартамент?
Законът не определя размер на депозита. Той се договаря между страните, като в договора трябва да е ясно за какво служи и кога се връща.
Какво е предизвестието при договор за наем?
При договор без определен срок предизвестието е един месец (чл. 238 ЗЗД). При договор с определен срок всичко зависи от клаузата за предсрочно прекратяване в самия договор.
Кой плаща ремонтите при наем?
Дребните поправки от обикновена употреба са за наемателя, а останалите, които не са причинени по негова вина, са за наемодателя (чл. 231 ЗЗД). Договорът може да уреди въпроса и по друг начин.
Трябва ли наемодателят да декларира дохода от наем?
Да. Доходът от наем се облага с данък по ЗДДФЛ и се декларира в годишната данъчна декларация, а през годината се внася или удържа авансов данък.
Какво става с договора за наем, ако имотът бъде продаден?
Ако договорът е вписан в имотния регистър, той остава в сила за купувача. Ако не е вписан, но има достоверна дата, обвързва купувача до уговорения срок, но не повече от една година от продажбата (чл. 237 ЗЗД).