Дарение на имот: как става и колко струва

Как се прави дарение на имот

Дарението е договор, с който собственикът прехвърля имота веднага и безплатно, а дареният го приема. За недвижим имот законът изисква нотариален акт, сключен пред нотариус в района на имота. Обещание за бъдещо дарение не произвежда действие, а дарение на имущество, което дарителят още няма, е нищожно.

Обикновено нотариусът иска: - документа за собственост на дарителя; - удостоверение за данъчна оценка от общината; - схема или скица на имота от кадастъра; - декларации по закона (за гражданство, семейно положение, липса на данъчни задължения и др.); - лични карти на двете страни.

Ако имотът е в съпружеска имуществена общност, нужно е съгласието и подписът и на двамата съпрузи. Нотариусът може да поиска и допълнителни документи според конкретния случай.

Колко струва прехвърляне на имот чрез дарение

Разходите са три вида: - Нотариална такса. Определя се по Тарифата за нотариалните такси и зависи от стойността на имота. При дарение няма цена, затова се ползва данъчната оценка. - Такса за вписване в Агенцията по вписванията - 0,1 % от стойността, върху която се таксува актът. - Местен данък при дарение. Плаща се в общината, където се намира имотът.

Местният данък зависи от това кой на кого дарява: - родители на деца, деца на родители, баби и дядовци на внуци, между съпрузи - не се облага; - между братя и сестри и техните деца - от 0,4 до 0,8 %; - между всички останали - от 3,3 до 6,6 %.

Законът дава само границите, а точната ставка се определя от общинския съвет. За имот в София важи наредбата на Столичната община. Основата е договорената стойност, но не по-ниска от данъчната оценка.

За ориентировъчна сметка можете да ползвате нашия калкулатор на таксите. За точната сума потвърдете с нотариуса преди сделката.

Дарение, продажба или запазено право на ползване

Когато родител иска да прехвърли жилище на дете, обикновено се обсъждат три варианта: - Дарение. Най-евтиният вариант между родители и деца, защото няма местен данък. Минусът е, че другите наследници със запазена част могат по-късно да поискат намаляване на дарението. - Продажба. Детето плаща цена, а общината събира данък при възмездно придобиване (по закон между 0,1 и 3 %, в зависимост от общината). Продажбата не подлежи на намаляване заради запазена част, но трябва да е истинска. Привидна продажба, която прикрива дарение, може да бъде оспорена. - Дарение със запазено право на ползване. Родителят дарява собствеността, но си запазва пожизнено правото да живее в имота или да го отдава под наем. Това е честа и разумна защита за родителя.

Кой вариант е най-подходящ зависи от семейната ситуация, броя на децата и плановете за имота. Тук консултацията с нотариус или адвокат си струва.

Кой може да развали дарение на имот

Дарението по принцип е окончателно. Законът (чл. 227 ЗЗД) позволява на дарителя да го отмени само ако дареният: - умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг или дете, или е съучастник в такова престъпление; - набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години; - откаже да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае.

Отмяната става по съдебен ред, с иск в едногодишен срок от момента, в който дарителят е узнал за основанието. Ако дарителят почине преди изтичането на този срок, искът може да бъде предявен и от неговите наследници. Предварителен отказ от това право е нищожен, така че не може да се „откажете“ от него в самия договор.

Важно: отмяната не засяга правата, които трети лица са придобили върху имота, преди исковата молба да бъде отбелязана. Ако дареният вече е продал имота, дарителят може да търси обезщетение, но не и самия имот. Неразбирателство или „неблагодарност“ извън тези случаи не е основание за отмяна.

Запазената част на наследниците

Законът защитава най-близките - децата, родителите и съпруга. Част от имуществото на човек е тяхна „запазена част“ и той не може да я накърни нито със завещание, нито с дарение. Пример: при две деца без съпруг запазената им част общо е 2/3 от имуществото.

Ако родител е подарил имот на едно дете и след смъртта му другото дете не получава своята запазена част, то може да поиска от съда дарението да бъде намалено. Първо се намаляват завещанията, а след това даренията, като се почне от последните. Когато искането е срещу човек, който не е наследник по закон, наследникът трябва да е приел наследството по опис.

Затова някои купувачи и банки проверяват внимателно имот, придобит чрез дарение, особено ако дарителят е починал наскоро и има други наследници.

Практически съвети преди дарението

• Проверете дали имотът е в СИО. Ако е, двамата съпрузи трябва да подпишат.
• Помислете за право на ползване, ако дарителят ще продължи да живее в имота.
• Ако дареният планира скоро да продава, имайте предвид, че изключението от данък върху дохода за наследени имоти не важи за дарени. Важат общите правила за срока на притежание, затова проверете предварително.
• Ако дарявате на човек извън семейството, сметнете местния данък, защото той може да е съществена сума.
• Ако дарението идва от далечен роднина или познат, декларирайте и платете данъка в срок - при недвижим имот това става при самото прехвърляне.
• При повече деца говорете открито в семейството. Много спорове за запазена част започват от неясни очаквания.

Как помагаме

Помагаме да подготвите документите за дарението, да изчислите очакваните разходи и да организирате срещата при нотариуса. Ако се колебаете между дарение, продажба и право на ползване, ви свързваме с юрист, с когото работим, за да изберете варианта, който пази и двете страни.

Често задавани въпроси