Продажбата на един жилищен имот не се облага, ако между покупката и продажбата са минали повече от три години, а продажбата на до два недвижими имота - ако са минали повече от пет години (чл. 13 ЗДДФЛ). Наследените имоти също са освободени. Ако нито едно изключение не важи, плащате 10% данък върху печалбата, намалена с 10% признати разходи.
Кратко: кога не дължите данък
Законът за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) освобождава от облагане доходите, получени през годината от продажба или замяна на:
- един недвижим жилищен имот, ако между придобиването и продажбата са изминали повече от три години;
- до два недвижими имота (не само жилищни), както и селскостопански и горски имоти без ограничение в броя, ако са изминали повече от пет години;
- имущество, придобито по наследство или завет, както и реституиран имот, независимо колко време го притежавате.
Лимитите се отнасят за една данъчна година. Ако продавате няколко имота в една и съща година, броят и сроковете за всеки имот трябва да се преценят поотделно, затова в такъв случай говорете със счетоводител преди сделките.
Важно: в интернет още се срещат текстове, че един жилищен имот е освободен „независимо от времето на притежаване". Това е стара редакция на закона. От 1 януари 2010 г. срокът за единия жилищен имот е повече от три години.
Кой не може да ползва освобождаването
Изключенията не важат за търговци по смисъла на Търговския закон, включително еднолични търговци, когато имотът е част от стопанската им дейност, както и за регистрирани земеделски стопани, които определят облагаемия си доход по чл. 26 ЗДДФЛ (чл. 13, ал. 5). Ако продавате имот, вписан като актив на фирма, правилата са други и трябва да се гледат отделно.
Как се смята данъкът, ако дължите
Облагаемият доход е разликата между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10% разходи (чл. 33, ал. 1 ЗДДФЛ). Върху него се плаща данък 10% (чл. 48).
Пример: купили сте апартамент за 150 000 евро и го продавате след две години за 190 000 евро. Разликата е 40 000 евро. След приспадане на 10% разходи облагаемият доход е 36 000 евро, а данъкът е 3 600 евро.
Цената на придобиване е тази, която е документално доказана (нотариален акт, договор, банкови преводи). Ако няма такава, включително когато сте получили имота като дарение, цената на придобиване се приема за нула (чл. 33, ал. 6, т. 3). Тогава облагаемата сума е почти цялата продажна цена, затова пазете документите от покупката.
Декларация и срокове
Доходът от облагаема продажба се декларира с годишната данъчна декларация в срок от 10 януари до 30 април на следващата година (чл. 53 ЗДДФЛ). Дали трябва да посочите и освободена продажба, зависи от конкретния случай и от другите ви доходи, затова попитайте счетоводител или проверете указанията на НАП за съответната година.
Отделно от данъка върху печалбата продавачът трябва да е платил данъка за имота до месеца на сделката включително (чл. 28, ал. 3 ЗМДТ), а нотариусът проверява в НАП за публични задължения преди да изповяда сделката (чл. 264 ДОПК).
„Как да избегнем данъка" законно
Законната оптимизация е просто да използвате изключенията, които законът дава:
- Изчакайте сроковете. Ако сте близо до трите години за жилището си, понякога няколко седмици по-късно подписване спестяват хиляди евро. Броят се от датата на придобиване в документа до датата на продажбата.
- Пазете документите за покупката, за да може печалбата да се смята от реалната ви цена, а не от нула.
- Ако продавате наследен имот, данък върху дохода не дължите (чл. 13, ал. 1, т. 26).
- Ако планирате няколко продажби, разпределете ги във времето с помощта на счетоводител.
Не ви съветваме и не участваме в обявяване на по-ниска цена в нотариалния акт. Освен че е незаконно, това ви оставя без защита, ако сделката бъде развалена, и прехвърля риска върху купувача. Освен това местният данък при придобиване се смята върху по-високата стойност между договорената цена и данъчната оценка (чл. 46 ЗМДТ), така че подобна „оптимизация" често не спестява и това, което хората си мислят.
Годишен данък върху имота и такса за отпадъци
Докато притежавате имота, плащате два местни данъка към общината:
- Данък върху недвижимите имоти. Той е между 0,1 и 4,5 на хиляда от данъчната оценка, а конкретния размер определя общинският съвет (чл. 22 ЗМДТ). За основно жилище данъкът е с 50% намаление (чл. 25), но облекчението трябва да се заяви с декларация (чл. 27). Ако декларирате повече от едно основно жилище, губите облекчението за всички (чл. 25, ал. 3).
- Такса за битови отпадъци. От 2026 г. законът поставя количеството отпадъци като водеща основа за изчисляването ѝ, а общинският съвет може да приеме и други основи, например брой ползватели (чл. 67 ЗМДТ). Как точно се смята в София, проверете в актуалната наредба на Столичната община.
Плащанията стават на две равни вноски до 30 юни и до 31 октомври, а ако платите цялата година до 30 април, получавате 5% отстъпка (чл. 28 ЗМДТ). Размерът за вашия имот можете да видите в съобщението от общината или в онлайн услугите на sofia.bg.
Как помагаме
Когато продавате с нас, още в началото проверяваме датата и начина на придобиване на имота и ви казваме дали продажбата попада в някое от изключенията. Ако има данък или съмнение, свързваме ви със счетоводител, преди да определим момента на сделката. Подготвяме и документите, които нотариусът ще поиска, за да няма изненади в деня на подписване.
Често задавани въпроси
Дължа ли данък при продажба на наследствен имот?
Не. Доходът от продажба на имущество, придобито по наследство или завет, не се облага по чл. 13, ал. 1, т. 26 ЗДДФЛ, независимо колко време сте го притежавали.
След колко години не се плаща данък при продажба на апартамент?
За един жилищен имот - ако са минали повече от три години от придобиването. За до два недвижими имота (включително жилищни) - ако са минали повече от пет години.
Колко е данъкът при продажба на имот?
10% върху печалбата, като печалбата е разликата между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10% разходи. Ако продажбата попада в изключение, данък не се дължи.
Кога се плаща данъкът върху печалбата от продажба на имот?
Декларира се с годишната данъчна декларация между 10 януари и 30 април на следващата година и се плаща в същия срок.
Ако имотът е получен като дарение, как се смята данъкът?
Ако не са изтекли сроковете за освобождаване, цената на придобиване при дарение се приема за нула, така че облагаемият доход е продажната цена минус 10% разходи. Сроковете се броят от датата на дарението.
Колко е годишният данък на апартамент в София?
Зависи от данъчната оценка на имота и от размера, определен от Столичния общински съвет. За основно жилище данъкът е с 50% намаление, ако сте го заявили с декларация.